Utworzony zostanie Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu (jego wysokość będzie określana rozporządzeniem Rady Ministrów), w formule najmu lub najmu z opcją dojścia do własności oraz realizował wiele innych zadań związanych z ochroną praw najemców.

człowiek z teczką- „Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości umożliwi wykorzystanie pod budownictwo mieszkaniowe gruntów należących do Skarbu Państwa. W Polsce występuje duży deficyt mieszkań na wynajem, realizowany przez rząd program Mieszkanie Plus może to zmienić. Nie stanie się to oczywiście od razu: program rozpisany jest na lata, to działanie długofalowe. Natomiast jesteśmy przekonani, że idziemy we właściwym kierunku” – powiedział minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk.

Ustawa o KZN weszła w życie 11 września 2017 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia KZN oraz określenia wzoru wykazu nieruchomości, które obowiązują już od 12 sierpnia 2017 r.

“Bank ziemi” programu Mieszkanie Plus

KZN będzie udostępniał nieruchomości w celu budowy mieszkań o czynszu normowanym, umożliwiając najem lub nabycie tych mieszkań dla osób obecnie nie posiadających zdolności kredytowej.

Zgodnie z ustawą, informacje o nieruchomościach Skarbu Państwa, którymi obecnie gospodarują: Agencja Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencja Mienia Wojskowego oraz starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości, celem ich weryfikacji i wykorzystania na cele mieszkaniowe.

Do zasobu będą włączane głównie te nieruchomości, na których można będzie budować mieszkania na wynajem, gwarantując przyszłym najemcom odpowiedni standard techniczny oraz stawki czynszu normowanego, określonego w przepisach, odpowiedniego do lokalizacji inwestycji (wieś, miasto, metropolia, województwo).

KZN będzie mógł także (na rzecz Skarbu Państwa) kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej.

Nieruchomości będą mogły być wyłączane z zasobu, zwłaszcza jeśli będą przeznaczane na inwestycje celu publicznego, co powinno przyśpieszyć ich realizację.

Nieruchomości zgromadzone przez KZN będą trafiały na rynek na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości, przy czym podstawowym trybem będzie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Zagwarantuje to utrzymanie właścicielskiego nadzoru nad nieruchomością – w przypadku realizacji inwestycji niemieszkaniowej umowa zostanie zerwana, a nieruchomość wróci do Skarbu Państwa.

Pod budownictwo mieszkaniowe przeznaczane będą nieruchomości spełniające warunki techniczne, ekonomiczne i przestrzenno-funkcjonalne. Będą one oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, a o ich nabycie lub użytkowanie wieczyste będą mogły ubiegać się wszystkie podmioty zainteresowane budową mieszkań na wynajem, spełniające wymogi ustawy.

Ponadto dopuszczono możliwość przekazania (w określonych przypadkach) przez KZN nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom (np. jako wkład do spółki celowej realizującej mieszkania), a także na realizację budownictwa komunalnego i chronionego oraz infrastruktury technicznej (wodociągi, kanalizacja, drogi).

Pozyskane nieruchomości, które nie zostaną wykorzystane pod inwestycje mieszkaniowe, KZN będzie mógł zamieniać bądź przekazywać jako rekompensatę dla osób, których nieruchomości zostały wywłaszczone na cele publiczne (drogi, koleje, obiekty przeciwpowodziowe).

Wzmocniona ochrona terenów leśnych

Do KZN mają być przekazywane jedynie informacje o gruntach, które mogą być przydatne dla wybudowania na nich mieszkań w ramach programu Mieszkania Plus. Nie ma mowy o automatycznym przekazywaniu działek pozostających w dyspozycji takich podmiotów, jak np. Lasy Państwowe.

Do KZN będą przekazywane informacje wyłącznie o nieruchomościach położonych na obszarach zurbanizowanych (np. w granicach miast). Poza tymi obszarami do wykazu trafiają wyłącznie nieruchomości przeznaczone pod zabudowę w planach miejscowych albo w studium zagospodarowania gminy. Dopiero po zapoznaniu się ze szczegółowymi informacjami o działkach, będą one mogły być przekazane do dysponowania na cele mieszkaniowe, za porozumieniem stron.

Lasy Państwowe będą przekazywać do KZN informacje o gruntach zbędnych z punktu widzenia gospodarki leśnej, które już zostały przeznaczone na funkcje mieszkaniowe.

Mieszkanie Plus – najem o czynszu normowanym i opcja wykupu

Zadaniem KZN będzie też nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie nowej ustawy. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu zostały przewidziane kary administracyjne, nakładane przez Prezesa KZN, w drodze decyzji, od której służy odwołanie do właściwego ministra. Wysokość kary będzie uzależniona od powierzchni, której dotyczy naruszenie oraz liczby dni trwania naruszenia.

KZN ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców, katalog kryteriów naboru został wskazany w ustawie, spośród kryteriów określonych w tej puli KZN będzie, dla każdej inwestycji odrębnie, po zasięgnięciu opinii gminy, ustalał kryteria pierwszeństwa.

Inwestorzy (operatorzy mieszkaniowi) będą ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20% z ogólnej puli wszystkich lokali) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30% z lokali mieszkalnych), a przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie też racjonalny zysk inwestora.

Ustawa przewiduje środki prawne służące kontroli wykorzystania nieruchomości przez inwestora oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego – zapewnia resort budownictwa.

Nowy rodzaj najmu – najem instytucjonalny

Ustawa o KZN wprowadza zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów w postaci m.in. nowego rodzaju umowy – umowy najmu instytucjonalnego. W wypadku tej umowy wynajmującym będzie mogła być każda osoba fizyczna, prawna bądź jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, prowadząca działalność gospodarczą, polegającą na świadczeniu usług wynajmu lokali mieszkalnych.

Przepisy ustawy o KZN dobrze zabezpieczają interesy lokatorów. Przepisy o najmie okazjonalnym mają na celu ochronę najemców. Wprowadzają liczne rozwiązania gwarantujące bezpieczeństwo najmu, m.in. ściśle określone przesłanki wypowiedzenia umowy, czynsz normowany czy mechanizm przeniesienia własności na osobę użytkującą mieszkanie w ramach stosunku najmu z opcją własności tego mieszkania, w przypadku ogłoszenia upadłości operatora mieszkaniowego.

Inwestycje w ramach programu realizowane będą na zasadach rynkowych, a zatem muszą przewidywać rozwiązania atrakcyjne również dla podmiotów zainteresowanych wynajmem mieszkań, umożliwiające równoważenie interesów obu stron stosunku najmu. Tym samym wprowadzenie instytucji najmu instytucjonalnego jest wyrazem pogodzenia potrzeb lokatorów i potrzeby ograniczenia barier dla inwestorów prywatnych w angażowaniu środków finansowych w inwestycje mieszkaniowe polegające na budowie mieszkań na wynajem. Nowa ustawa wprowadza rozwiązania służące zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zmniejszone ryzyko ze strony właściciela w związku z pominięciem długotrwałej procedury eksmisyjnej powinno się przełożyć na niższe czynsze oferowane przez operatorów w ramach KZN oraz szerszą ofertę wynajmowanych lokali.

Zasadnicze elementy przewidziane dla najmu instytucjonalnego oparte są o rozwiązania już funkcjonujące w ramach najmu okazjonalnego, które w dotychczasowej praktyce nie były ocenione jako ograniczające prawa lokatorów. Rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów najmu dopuszczających w razie np. zaprzestania przez najemcę uiszczania opłat z tytułu umowy najmu eksmisję do noclegowni lub schroniska dla bezdomnych. Najemca będzie bowiem zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania mieszkania używanego na podstawie takiej umowy w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu oraz przyjmuje do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Taka sytuacja może wystąpić jedynie w ściśle określonych przypadkach i dotyczyć będzie tylko umów najmu instytucjonalnego. Ograniczają one możliwość wypowiedzenia umowy do 3 przypadków wskazanych ustawie. Do takiego wypowiedzenia może dojść tylko wtedy, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, zalega z czynszem za 3 miesiące (pomimo wyznaczenia dodatkowego miesiąca na spłatę należności), albo wynajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal bez pisemnej zgody właściciela. Przypadek zalegania z płatnościami czynszu został przez ustawodawcę dodatkowo ograniczony względem umów najmu z docelowym przeniesieniem własności. W ich przypadku możliwe jest potrącanie zaległego czynszu z rat wpłaconych na poczet ceny mieszkania. Chroni to najemców przed uzależnieniem ich sytuacji od uznaniowej decyzji wynajmującego.

W przypadku obowiązującego obecnie najmu okazjonalnego istnieje obowiązek wskazania lokalu, do którego najemca będzie mógł się przeprowadzić. Ze względu na długotrwały charakter umów najmu instytucjonalnego (15 lat), ustawodawca odstąpił od tego wymogu.

Ustawa o KZN nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o tzw. „zwykłe” umowy najmu, wynikające z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: właściciela i najemcy. Zainteresowanie tą formą umowy ostatecznie określą warunki rynkowe. Zmniejszone ryzyko straty dla właściciela w przypadku wystąpienia problemów z respektowaniem warunków umowy będzie z pewnością istotnym argumentem przemawiającym za obniżeniem czynszu, co pozytywnie wpłynie na sytuację finansową najemców – tłumaczy resort budownictwa.