Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym ma wzmocnić ochronę osób kupujących nieruchomości mieszkaniowe na rynku pierwotnym.

praca na dachuMieszkaniowe rachunki powiernicze i DFG

Obecnie deweloperzy muszą gromadzić wpłaty klientów na mieszkaniowych rachunkach powierniczych (MRP). Mogą być one zamknięte lub otwarte. Nowa ustawa przewiduje usunięcie niewykorzystywanej dotychczas w praktyce formy ochrony środków nabywcy, czyli otwartego MRP z gwarancją bankową oraz otwartego MRP z gwarancją ubezpieczeniową. Pozostałe mieszkaniowe rachunki powiernicze – otwarty i zamknięty – będą nadal istniały. Zabezpieczeniem dla środków nabywcy zgromadzonych na tych rachunkach będzie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Deweloperzy będą odprowadzać na niego składki od wpłat klientów dokonywanych na MRP. Wysokość stawek procentowych, według których deweloper obliczy składkę na DFG, ma ustalać w rozporządzeniu minister właściwy ds. budownictwa. Składka może wynieść maksymalnie do 1%. w przypadku otwartych MRP i do 0,1% w przypadku zamkniętych MRP.

Pieniądze z DFG będą uruchamiane m.in. w przypadkach:

  • upadłości dewelopera,
  • upadłości banku – jeśli gwarancje z BFG (do 100 tys. euro) nie wystarczą, aby pokryć środki zgromadzone na otwartym lub zamkniętym MRP,
  • odstąpienia klienta od umowy w sytuacjach wskazanych w ustawie, np. nieprzeniesienia przez dewelopera na klienta własności lokalu w terminie określonym w umowie deweloperskiej, braku zgody wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie własności mieszkania, a także nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej, którą uznał w protokole odbioru albo potwierdzenia takiej wady przez rzeczoznawcę budowalnego.

Umowy rezerwacyjne

dotychczasowej ustawie nie były uregulowane. Zgodnie z nową ustawą opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1% ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na MRP. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze. Gdyby natomiast deweloper w trakcie rezerwacji zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę rezerwacyjną w podwójnej wysokości. Jeśli natomiast klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.

Wady istotne i nieistotne przy odbiorze mieszkania

Obecnie nabywca nie może odmówić odbioru mieszkania lub domu, gdy ma on wady istotne, czyli takie, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku. Według nowych przepisów, jeżeli deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru, a następnie nie  usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy. Jeżeli jednak deweloper w trakcie odbioru nie uzna wady istotnej, nabywca może wystąpić do rzeczoznawcy budowlanego o opinię. Jeśli taka opinia potwierdzi istnienie wady istotnej, nabywca także będzie mógł skorzystać z prawa odstąpienia od umowy.

Nowe przepisy usprawniają procedurę eliminowania wad nieistotnych przez dewelopera. Jeżeli deweloper uznał wadę nieistotną w protokole odbioru, a następnie nie usunął jej (ma na to 3 szanse), to nabywca będzie mógł ją usunąć na koszt dewelopera.

Nie tylko mieszkania w budowie…

Ustawa swoim zakresem obejmuje wszystkie umowy zawierane pomiędzy deweloperem a nabywcą, w których deweloper dopiero zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego (domu), ustanowienia jego własności lub przeniesienia tego prawa na nabywcę. Umowa taka nie przenosi własności na nabywcę, pomimo że ma on obowiązek wpłacić 100% ceny, i konieczne jest zawarcie kolejnej umowy. Do tych umów zastosowanie znajdą wszystkie przepisy ustawy, a zatem deweloper będzie musiał założyć MRP, odprowadzić składki na DFG, zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy zostaną wpisane do księgi wieczystej. Taki sam zakres regulacji będzie stosowany do umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży, jeżeli będą zawierane łącznie z umową deweloperską. Jeżeli jednak deweloper zdecyduje, że w odniesieniu do lokali gotowych będzie zawierał umowy sprzedaży (na podstawie tej umowy nabywca staje się właścicielem nieruchomości), to jego obowiązki ograniczone będą tylko do przekazania nabywcy określonych informacji przed zawarciem umowy oraz dokonania odbioru. Deweloper nie będzie natomiast musiał zakładać MRP ani odprowadzać składek na DFG. Analogiczne zasady będą obowiązywały przedsiębiorcę innego niż deweloper, który sprzedaje nabywcy nowe mieszkania.

Zabezpieczenie przed wpisaniem hipoteki

W przypadku gdy na nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, ustanowiona została hipoteka, deweloper będzie miał obowiązek uzyskać zgodę wierzyciela hipotecznego na to, by klient po wpłaceniu pełnej ceny dostał mieszkanie z czystą hipoteką. Zgoda ta będzie załącznikiem do umowy deweloperskiej. Dzięki zmianie nabywca otrzyma mieszkanie bez obciążeń hipotecznych albo uzyska pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń. Jeśli deweloper nie będzie miał takiej zgody wierzyciela, pomimo istnienia obciążenia hipotecznego, klient może odstąpić od umowy, a sam deweloper będzie mógł zostać ukarany grzywną.

Nadzór nad wypłatą środków do dewelopera

Ustawa zwiększa zakres nadzoru instytucji prowadzącej MRP nad rzetelnością wydatkowania środków przez dewelopera. Harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił w miarę postępów na budowie – tylko za ukończony etap. Ponadto w przypadku OMRP ostatnia transza płatności do dewelopera wystąpi już po przeniesieniu przez dewelopera własności lokalu mieszkalnego na konsumenta, na podstawie zawartego aktu notarialnego.